Kosten- und Zustandsverhältnis im Immobilienlebenszyklus

Bautechnische Zustandsanalyse – wo steht deine Liegenschaft?

Mit Blick auf die Marktentwicklung in der Schweiz kann von einer Zeit der «Sanierung im Bestand» gesprochen werden. Das knappe Gut «Boden» mit steigenden Preisen in den Ballungszentren sowie die Umsetzung der nationalen Energiestrategie rückt den Fokus auf bestehende, v.a. sanierungsbedürftige Liegenschaften. Bautechnische Zustandsanalysen (BTZA) werden daher sukzessive an Bedeutung gewinnen.

Für die kurz-, mittel- und langfristige strategische Planung sind Basisdaten zum Immobilienlebenszyklus von entscheidender Bedeutung. Wer den Zustand der Gebäudehülle, des Ausbaus und der Technik kennt, kann vorausschauend planen und rechtzeitig entscheiden. Früh über Investitionen, Rückstellungen oder Desinvestitionen im Bild zu sein bringt deutliche Unternehmensvorteile. Faktenbasierte Entscheidungsgrundlagen bringen für alle Stakeholder mehr Sicherheit im strategischen Planungsprozess.

Eine Bautechnische Zustandsanalyse (BTZA), entlang aller Gewerke, zeigt auf einen Blick den Zustand, daraus resultierende, sinnvoll gebündelte Massnahmen und zugehörige Kosten. Allfällig bestehende Bauteilmängel sind dargelegt und potentielle Risiken der Liegenschaft sind aufgezeigt. Der Ist-Zustand ist bekannt und der Soll-Zustand kann unter Berücksichtigung vom Stand der Technik sowie geltenden Normen und Richtlinien geplant werden. Je nach Bedürfnissen kann der Schwerpunkt um weitere Themenfelder wie beispielsweise Schadstoff-, oder Flächenanalysen ergänzt werden.

Warum eine bautechnische Zustandsanalyse?

Das Detailwissen um den Zustand im Lebenszyklus einer Immobilie und den zu erwartenden künftigen Verlauf bildet ein wertvolles Bindeglied zwischen strategischer Top-Down-Betrachtung und operativen Betriebs- und Unterhaltsprozessen.

Der Fokus einer BTZA liegt auf der Kostenseite. Die daraus gewonnenen Daten liefern einen Beitrag zum Entscheidungsfindungsprozess für die strategische Immobilienentwicklung. Es zeigt sich auch auf der Kundenseite häufig, dass zwar sehr viel strategisches Know-how vorhanden ist, jedoch oft Basisdaten für eine faktenbasierte Entscheidung fehlen. Genau an dieser Stelle ist der Einsatz einer BTZA empfehlenswert.

Es gilt für die methodische Einordnung zu erwähnen, dass sich die BTZA im Bereich der Sachwert-Schätzung bewegt, wobei marktspielende Kräfte – wie beispielsweise Land- und Bodenpreise – in einem ersten Analyseschritt in den Hintergrund rücken. Es sind folglich schwergewichtig Betriebsimmobilien im Bestand und die Frage nach deren Investitionsbedürfnissen und Optimierungspotentialen, bei welchen BTZA gefragt sind. Bei reinen Renditeobjekten können sie als sinnvolle Ergänzung zu den Ertragswert-, Komplementär- und weiteren Wertermittlungsmethoden Anwendung finden.

Bautechnische Zustandsanalyse im Fokus

Technical Due Diligence – eine artverwandte Analysemethode

Im Rahmen von Transaktionsgeschäften findet weniger die BTZA als ihre artverwandte Analysemethode, die Technical Due Diligence (TDD), Anwendung. Bei der TDD liegt der Schwerpunkt auf möglichen Dealbreakern des zugrundeliegenden Transaktionsgeschäfts. Nebst dem Zustand der Liegenschaft ist zudem oftmals eine potentielle, künftige Baugenehmigung zentral. Um mögliche Dealbreaker mittels sorgfältiger Prüfung rasch zu erkennen, ist die TDD im Vergleich zur BTZA zweistufig aufgebaut. Ein Red Flag Report soll bereits in einem ersten Schritt schnellstmöglich Klarheit schaffen und rote Linien aufzeigen. Damit wird der Dynamik des Transaktionsprozesses Rechnung getragen und bereits vor der Erstellung von umfangreichen Gesamtberichten der Ressourceneinsatz und Kosten niedrig gehalten.

Unabhängig vom gewählten Fokus, der Bearbeitungstiefe und dem spezifischen Typus der BTZA, kann auf der Analyse aufgebaut werden. Hier kommen weitere Analysen zur strategischen Gesamteinbettung oder Methoden zu nachfolgenden Phasen der Bauplanung zum Einsatz.

Software-Tools für bautechnische Zustandsanalysen

Für eine BTZA wertvoll und empfehlenswert ist die Durchführung mittels marktüblicher Software-Tools im Bereich Erhaltungs-, bzw. Instandsetzungs- und Instandhaltungsplanung. Sie ermöglichen es, mit geringerem Aufwand Analysen durchzuführen. Ebenso lassen sie dank der einheitlichen Datenerfassung komplexere Vergleiche im eigenen Portfolio und Benchmarks zu.

Dennoch muss erwähnt sein, dass auch in naher Zukunft die Analyse-Tools weder den Analysten noch ergänzende Ausführungen zum Wissen rund um den Immobilien Life Cycle ersetzen werden. Insbesondere da, wo Software-Anwendungen an ihre Grenzen stossen, sind Fachwissen und Lösungswege durch Spezialisten entlang aller Gewerke nach wie vor gefragt. Das Analyseergebnis auf Basis einer Software-Anwendungen ist letzten Endes nur so gut wie der Analyst und Anwender selbst.

Bei einer bautechnischen Zustandsanalyse oder einem artverwandten Typus profitieren Eigentümer und deren Vertreter vom breiten Know-how und der langjährigen Erfahrung von Amstein + Walthert. Als unabhängiges, landesweites Ingenieurbüro für Consulting und Engineering begleitet A+W seine Kundinnen und Kunden mit Qualität und konstanter Zuverlässigkeit.

 

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Andreas Koller
Über den Autor:
Andreas Koller – Senior Projektleiter Consulting
seit 2015 bei Amstein + Walthert
seit 2015 bei Amstein + Walthert
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